Podział leasingu na operacyjny i finansowy znalazł się w praktyce gospodarczej za sprawą przeniesienia do umów cywilnoprawnych w Polsce z innych krajów, gdzie umowy rozwinęły się najbardziej. Podział ten jest stosowany w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości i stąd upowszechnił się w Polsce. Natomiast Kodeks Cywilny oraz prawo podatkowe, mimo iż uwzględniają powyższą klasyfikację leasingu, nie stosują przyjętych w niej nazw.
Zazwyczaj rozróżnienie jest dokonywane ze względu na charakter zobowiązań wynikających z umowy, sposobu jej zakończenia oraz świadczenia, do których zobligowane są podmioty umowy.
Leasing operacyjny ze swojej natury jest bezpośredni, co podkreśla jego podobieństwo do umów najmu czy dzierżawy. Czas trwania leasingu danej rzeczy może być znacząco krótszy od okresu jej gospodarczej używalności a więc suma opłat jest niższa od wartości przedmiotu. Zazwyczaj wartość rzeczy branych w leasing jest wysoka, ale również może być ona użytkowana przez wiele kolejnych podmiotów. Istnieje możliwość wypowiedzenia umowy przez obydwie strony przed zakończeniem jej pierwotnego terminu. Właścicielem przedmiotu leasingu jest finansujący i to on go amortyzuje. Korzystający używa ten przedmiot lub używa i pobiera pożytki w zamian płacąc czynsz leasingowy, będący jego kosztem uzyskania przychodów. Po zakończeniu okresu umowy korzystający ma prawo pierwokupu przedmiotu po określonej z góry cenie.
Leasing finansowy z reguły ma charakter pośredni, a przedmiotem umowy w większości przypadków są specjalistyczne maszyny i urządzenia czy ciągi produkcyjne, zaś zawiera się je na okresy średnio- i długoterminowe z uwagi na to, że przedmiot powinien ulec całkowitej amortyzacji w okresie trwania kontraktu. Umowa taka w zasadzie nie podlega rozwiązaniu przed datą jej zakończenia. Ten rodzaj leasingu jest pokrewny do sprzedaży ratalnej. Korzystający otrzymuje dobro od finansującego wraz z prawem do aktywowania go i amortyzowania. Pomimo iż jest to własność leasingodawcy, leasingobiorca traktuje przedmiot leasingu jako własny składnik aktywów trwałych. Wraz z zapłaceniem ostatniej raty kapitałowej prawo własności jest przenoszone na rzecz korzystającego, jeżeli umowa nie zawiera innych wytycznych.
